Guide de la surélévation d’immeuble en copropriété

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La surélévation des bâtis devrait se développer considérablement ces prochaines années.

Pour répondre à la pénurie de logements sans étendre encore leur aire urbaine, les communes incite à une telle surélévation.

Avantageuse pour les communes, la surélévation des copropriétés est également avantageuse pour les copropriétaires. Elle permet en effet de faire baisser les charges d’une copropriété à long terme, de générer une plus-value que se partagent les copropriétaires ou qui peut servir à financer des travaux importants (ex : remise à neuf de parties communes, un ravalement, la mise aux normes de l’ascenseur ou encore des travaux de rénovation énergétique). Elle permet également l’amélioration de l’efficacité thermique grâce à l’isolation créée par le ou les nouveaux étages construits.

Comment procéder à une surélévation d’un immeuble existant ?

La source juridique essentielle de la surélévation de bâtiment, est sans conteste la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Avant toute chose, il convient de déterminer qui est à l’initiative de la surélévation.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Il est prévu par cet article que le droit à surélever est accessoire aux parties communes.

Peuvent ainsi être à l’initiative de la surélévation :

  • – Le syndicat des copropriétaires (en tant que maître d’ouvrage ou après avoir vendu le toit et le droit à construire à un promoteur) ;
  • – Le copropriétaire du dernier étage qui souhaite agrandir son logement (il endossera alors le rôle de maître d’ouvrage).

Respecter les documents d’urbanisme

Avant d’entreprendre un projet de surélévation, il est impératif de s’assurer que le plan local d’urbanisme et, le cas échéant, les architectes des bâtiments de France permettent ce genre de projet.

La nécessité d’une décision d’assemblée

Il est prévue par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 que « La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26. »

L’article 26, modifié par la loi ALUR, a renforcé la procédure de vote en matière de surélévation du bâti, puisque cette surélévation entraîne une modification du règlement de copropriété. Ainsi, les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Une fois l’autorisation de l’assemblée acquise, d’autres conditions sont à respectées pour aboutir à la surélévation de l’immeuble.

Après un vote favorable, il conviendra d’étudier le contenu du règlement de copropriété afin de déterminer quelles sont les modalités et contraintes en matière de construction. Ce règlement doit être respecté.

Il conviendra ensuite de modifier le règlement intérieur de la copropriété compte tenu de la modification de l’état descriptif des divisions, des charges et de leur répartition.

L’un des points les plus logiques mais également les plus importants est celui de la vérification de la faisabilité du projet. Il convient en effet de ne pas mettre l’immeuble sur lequel on veut construire en péril par un poids excessif.

Enfin, il convient de s’interroger sur la nécessité ou non d’une autorisation d’urbanisme, il convient de se reporter à l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme. Plusieurs situations sont alors à distinguer :

  • Si la surélévation est projetée dans une zone urbaine non dotée d’un PLU, alors un permis de construire est obligatoire si la surface de plancher prévue est supérieure à 20m2, sinon une simple déclaration préalable suffit.
  • Mais si la surélévation projetée se situe dans une zone urbaine dotée d’un PLU ou d’un document similaire, alors une demande de permis de construire est nécessaire pour toute création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 40 m2, sinon une simple déclaration préalable suffit.
  • Toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme.
  • Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles 151-27 et R. 151-28 requiert un permis de construire.

La cession du droit à surélever

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 35 de la même loi dispose que « La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.

Le droit de préférence du copropriétaire du dernier étage

Le copropriétaire du dernier étage du bâtiment surélevé dispose d’un droit de préférence :

  • L’article 35 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
  • L’alinéa 5 du même article prévoit que « Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

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